Сомнительная квартира

Все из нас хотя бы один раз в жизни сталкивались с вопросами приобретения квартиры, в частности – с проверкой ее истории и правоустанавливающих документов.

В данной статье мы дадим комментарии, в частности - Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года, утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 28.05.2008, а именно пункта № 3 раздела "Вопросы применения жилищного законодательства".

По смыслу указанного раздела - даже если в приобретенном Вами жилом помещении будут сняты с регистрационного учета все лица, которые были зарегистрированы в нем по постоянному месту жительства до момента его приобретения Вами, но появится любой из бывших членов семьи собственника, то он имеет право проживать в купленном Вами жилом помещении.

Как же обезопасить себя от таких сюрпризов при покупке жилья? 

Указанный пункт разъясняет права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника, которые на момент приватизации данного помещения имели право пользования наравне с остальными лицами, проживающими в нем.

В вышеуказанном разделе Обзора установлено, что при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, принимавшим участие в приватизации, сохраняется право пользования жилым помещением, на приватизацию которого необходимо было его согласие. Данное право сохраняется за ним и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Однако, в упомянутом документе ВС РФ не содержатся положения о сохранении или утрате права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, который проживает и зарегистрирован в другом жилом помещении.

Вместе с тем следует учитывать, что согласно ч. 2 ст. 9 ГК РФ «отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». В настоящее время действующее законодательство РФ не предусматривает для бывшего члена семьи собственника такого основания прекращения права пользования жилым помещением, а также определение своего места жительства в ином жилом помещении как постоянное (снятие с регистрации).

Кроме того, Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 01.03.2006 г. (вопрос № 45) установил, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо, совместно проживающее с лицом, впоследствии приобретшим в собственность данное жилое помещение, исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер. Следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу.

Более того, отвечая на вопрос № 37 (этого же Обзора) высший судебный орган сделал вывод о том, что бывший член семьи собственника сохраняет право проживания независимо от его фактического нахождения в жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Поскольку действующим законодательством РФ сохраняется право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника при переходе права собственности к другому лицу, то законодатель закрепляет положения, направленные на защиту законных прав и интересов прежде всего - проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника.

Тем не менее, перед приобретением жилого помещения все же имеется возможность узнать о правах третьих лиц на него и перестраховаться от наступления возможных неблагоприятных последствий.

Так, ст. 558 ГК РФ устанавливает, что «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».

Учитывая изложенное, перед приобретением жилого помещения следует помнить, что Ваши права покупателя могут быть ущемлены при появлении (и предъявлении претензий в течение срока исковой давности) бывшего члена семьи собственника жилого помещения, который не проживает в приобретенном Вами жилом помещении и не зарегистрирован в нем.

С наибольшей долей вероятности это возможно в связи с тем, что правоустанавливающие документы на квартиру не содержат информации о наличии или отсутствии права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника. Паспорт с данными о семейном положении продавца также не является безусловным документом, гарантирующим отсутствие прав третьих лиц на жилое помещение.

Наиболее целесообразным при приобретении жилого помещения является изучение и детальный анализ договора социального найма, ордера (или решения о предоставлении жилого помещения) на жилое помещение, которое впоследствии было приватизировано - в качестве документов, подтверждающих отсутствие прав третьих лиц. Информация о физических лицах, давших свое согласие на приватизацию жилого помещения, имеется у органов, которые данную приватизацию проводили (в частности, в Москве - у правопреемника Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы – Департамента городского имущества города Москвы). В определенных случаях такая информация может быть предоставлена по запросу собственнику приватизированного жилого помещения. С высокой долей вероятности в органах, осуществляющих регистрационный учет граждан по месту жительства, сохранились сведения о том, кто на момент подачи заявления о приватизации жилого помещения был в нем зарегистрирован. По запросу собственника жилого помещения или лица, зарегистрированного в нем по месту жительства данные органы также выдают выписку из домовой книги на жилое помещение, в которой содержатся сведения о всех лицах, которые были зарегистрированы в жилом помещении по месту жительства (включая информацию об основании регистрации, а также дату, причину и основание снятия с регистрационного учета).

Учитывая изложенное, следует с должной осмотрительностью подойти к изучению и анализу документов на приобретаемое жилое помещение (особенно – содержащими сведения о лицах, когда-либо в нем проживавших, и их правах), а также в безусловном порядке включить в договор купли-продажи жилого помещения пункт об ответственности продавца в случае нарушения прав покупателя в связи с правами на жилое помещение третьих лиц, в том числе и бывших членов семьи собственника (о которых покупатель не был предупрежден), установив размер подлежащего уплате возмещения/компенсации в дополнение к основной ответственности.